Можно не платить аренду во время пандемии коронавируса?
Сразу необходимо пояснить, что сложившая ситуация - явление для современного Российского правоприменителя абсолютно новое, поэтому в данной статье мы указываем о возможных стратегиях поведения и предполагаемых рисках, но утверждать как именно в судах будут разрешаться споры по аренде помещений на данный момент невозможно, поскольку судебной практики по данному вопросу не сложилось.
Возможность использования арендных площадей
Ключевой вопрос, на который Вы должны сами себе ответить - можете ли Вы использовать арендные площади в связи с принятыми государством мерами?
Если, например, Вы арендуете офисное помещение с отдельным входом, складское помещение или квартиру, то формально ничего не препятствует Вам использовать указанные помещения, поэтому требовать от Арендодателя снижения ставки арендной платы в вашем случае почти наверняка безперспективно.
Если же Вы арендуете площади в торговом центре или крупном офисном помещении, которые должны были закрыть в связи с актами Президента, Правительства, ведомственных, региональных и местных властей, тогда письменно обратитесь к Арендодателю со ссылкой на часть 4 ст. 614 ГК РФ и просьбой снизить арендную плату пропорционально тому времени, пока Вы не можете использовать помещение.
Согласно части 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Если арендуемые помещения не относятся к местам скопления людей, торговым центрам, заведениям общепита и прочим организациям, которые подлежали закрытию в связи с эпидемией, а Арендодатель запретил доступ исключительно в профилактических целях, обязательно зафиксируйте невозможность использования арендуемого помещения и направьте Арендодателю письмо с требованием обеспечить доступ. В данном случае Вы сможете требовать освобождения от арендных платежей за период неиспользования помещения.
Форс-мажорные обстоятельства
Даже если доступ к арендуемым помещениям для Вас не закрыт, но Вы понимаете, что в сложившейся ситуации Вы экономически неспособны выплачивать аренду вовремя и в полном объеме, напишите Арендодателю письмо со ссылкой на часть 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что ввиду форс-мажоров Вы не сможете своевременно вносить оплату.
Предварительно оцените, насколько данная норма применима непосредственно к Вашей ситуации по трем критериям: чрезвычайность ситуации, ее непредотвратимость, причинно-следственная связь между пандемией и невозможностью выплаты аренды. Подробнее об этом Вы можете прочитать в отдельной статье
Стоит также отметить, что данное письмо скорее всего не позволит Вам полностью снять с себя обязанность по уплате аренды, а лишь позволит избежать ответственности за просрочку аренды - неустойки, штрафов и так далее.
Достижение консенсуса
Предложите Арендодателю подписать соглашение, которое учитывало бы интересы обеих сторон. Естественно, сработать по принципу win-win в ситуации кризиса практически невозможно, но поиск консенсуса, при котором каждая из сторон несет минимальные потери, не такой плохой вариант.
Арендодатель должен понимать, что жесткая позиция в вопросах аренды в кризисный период может привести его к банкротству - почти каждый арендатор в данной ситуации начал с ним обсуждение снижение арендной ставки, и, если они все прекратят платить хотя бы на месяц, он теряет гораздо больше, чем если бы пошел на встречу свои контрагентам.
Варианты возможных соглашений
Сокращение метража арендуемых платежей;
Предоставление отсрочки или рассрочки по платежам;
Сокращение арендной ставки на время карантина;
Досрочное расторжение договора.
Многие арендаторы, которые не платили и до пандемии сейчас пишут арендодателям письма с указанием на то, что ввиду сложившейся ситуации их необходимо освободить от обязательств
Добросовестность сторон договора
Многие арендаторы, которые не платили и до пандемии сейчас пишут арендодателям письма с указанием на то, что ввиду сложившейся ситуации их необходимо освободить от обязательств
Что можно утверждать уже сейчас, все споры, связанные с арендой помещений и оплатой за них, будут решаться судами с учетом того, действовали ли добросовестно стороны договора. Принцип добросовестности предусмотрен во многих статьях Гражданского кодекса (например, статьи 10, 307, 450.1 ГК РФ), и всегда принимается судом во внимание в сложных и неоднозначных спорах. Иными словами, обе стороны должны действовать адекватно, искать пути решения проблемы и преследовать цель решения сложной ситуации, поэтому попытки "кинуть" контрагента под соусом из коронавируса однозначно обречены на провал.
А как же существенное изменение обстоятельств?
Во многих статьях в интернете арендаторам советуют просто написать арендодателю письмо со ссылкой на статью 451 ГК РФ, повествующую о расторжении договора в связи с изменением обстоятельств, расторгнуть договор и спокойно съезжать с помещения. На наш взгляд, это в корне неправильный подход. Во-первых, расторжение договора по 451 ГК РФ должно производиться в судебном порядке, поэтому до решения суда аренда у вас продолжает действовать, а обязательства по оплате аренды сохраняются. Во-вторых, если текущая ситуация продлится 2-3 недели, то расторжение договора аренды и отказ от ведения бизнеса - слишком импульсивная мера.
Обратитесь за юридической помощью в BENEFACTUM
Вы можете провести переписку и переговоры с Арендодателем самостоятельно, но, если Вам требуется профессиональная юридическая поддержка в данном вопросе, будем рады оказать её Вам.
Чем мы можем быть Вам полезны?
Проведение юридической консультации, в том числе по телефону или онлайн. В результате консультации у Вас будет проработанная стратегия действий по решению вопроса.
Переговоры и претензионная переписка. Ваш контрагент по договору аренды не идёт на контакт? Игнорирует Ваши обращения? Или может настроен крайне воинственно. Как правило, беседа с юристом или мотивированная претензия со ссылками на нормативные акты способствует восстановлению конструктивного диалога.
Судебные споры. Если не получилось договориться, придется обращаться в суд. Лучше, если Ваши интересы в данном вопросе будет защищать профессионал. Пытаться самому вести дела без поддержки со стороны юриста равносильно тому, чтобы лечиться от коронавируса дома народными методами.
Мы опытные юристы, которые добиваются нужных клинту результатов.